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2019中國房地產互聯網年會圓桌論壇一:投融資冰河時代的抉擇

2019年12月27日 15:36   
[導讀]投融資和創新認識現實,尋找穿越周期的力量!

  2019 年 12 月 26 日,由房互機構&房地產和互聯網研究院主辦的“Multilateralism,回歸與聚核:2019 房地產和互聯網年度峰會暨房地產和互聯網年度頒獎盛典”在北京舉辦。本次峰會主題為“Multilateralism,回歸與聚核:從泡沫盛宴回歸到現實世界,聚焦商業邏輯和核心競爭力”。

  第一場圓桌論壇主題是《投融資冰河時代的抉擇》,由房互機構創始人、房地產和互聯網研究院院長相國良主持,參與對話的嘉賓:

  姚亞平 沸點資本創始合伙人

  張志中 紅星美凱龍資本運營中心總經理

  陳銳宸 明源云戰略部董事總經理

  鄭王宇 36 氪基金副總裁、氪空間創新孵化負責人

  蘇偉杰 諸葛找房創始人、CEO

  黃曉丹 有路創始人、CEO

  湯潯芳 東方富海投資總監

  以下為圓桌論壇一實錄:

  主持人相國良:志中也在京東做過投資,現在在美凱龍,在家居大的賽道里,你覺得有哪些創新是比較看好的,依然可以去做的?

  張志中:現在整個家居行業里有一個非常重要的問題,加價倍數很高,目前能夠在加價倍數4倍左右的,就是家居這一個行業。我們調研發現這個層級并不是特別多,本質原因是因為家居品牌非常多,所以未來整個家居發展方向是沒有那么多品牌,如果市場上從10萬個品牌降為只剩1萬個品牌時,每一家門店可以把毛利率從60%降到30%,比之前賺得更多,因為客戶是之前的10倍。沿著這條線去找誰能讓消費者買到更便宜加價倍數的家具,我們看了幾種方向。

  家具行業很有意思,工廠就是品牌,品牌就是工廠,其實品牌就是品牌,工廠就是工廠。我們能看到一些優秀品牌的人加入到這個行業里來,真正做到生產和品牌分離。

  我們看B2B或產業互聯網整個邏輯里,有一個大的邏輯,在整個鏈條里誰變得更加強勢了或變得更加弱勢了,整個利益鏈條或分配方式將會發生巨大的改變,新的角色將進來。現在一個特點是從品牌商再到經銷商,再到門店,還直接到達不了消費者,現在看到很多家居商場門店的做銷、行銷比例達到1:1,在這個環節里,最重要的一個方面是崛起的,就是設計師,非常牛的設計師或家裝公司。品牌意味著溢價,門店也意味著溢價,能不能不要這兩種溢價,這兩個環節都由一方來做,一些比較牛的設計師可以根據用戶需求實現一鍵定制,想要什么家具可以實現一鍵生產,給設計師更高的提升空間。現在設計師能夠綁定客戶的能力非常強,但只能收到10-20個點,多了也給不到他,因為品牌商和分銷商沒有剩余利潤給到他,有沒有一些新的崛起的供應鏈可以匹配這樣的設計師,這是在設計端。

  在生產端,B2B環節里,從產業互聯網角度,之前做一些信息對接,有沒有一種方式去搞一個集中式的生產環境,把所有工廠都搞進來,我來提供房子,我來提供技能,甚至提供設備,你就帶著工人來給我生產,只有這樣才能真正實現柔性的供應鏈。柔性生產必須要控產能,這是大核心。如果能夠實現自動化生產的,可以通過Mass方式,可以通過傳感器方式去實現。像家具這種本身集聚化率低的行業,實現柔性生產,必須控產能,搞一個地方,把所有工廠或把一些生產車間的人挖過來,給他提供設備、提供訂單,讓生產的人只去做生產,有一個B2B的公司做整個設計環節和工廠環節的連接。

  工廠端毛利如何降低?讓工廠收入增加,毛利降下去,工廠利潤也會增加,通過這種規模化管理方式,我們認為能夠實現整體毛利下降,最終實現交易路徑變短,讓消費者買到真正便宜的好的家居產品。

  相國良:線下的東易日盛這種家裝公司怎么樣?

  張志中:東易在行業里我們認為是做得很不錯的公司了,因為這個行業有一個非常重要的問題,不管搞什么樣的理念,無論做得怎么樣,宣傳什么樣的理念、什么樣的系統方式,真正實際去干活的工人就是水電木瓦油工種,他們教育水平和活的工藝水平沒有打磨好,五種類型工種很難聽明白你的想法。

      舉例,他非常能夠計算自己的工時,如我干活磨墻不平,能干三個活,賺300元。如果把我工藝提升,這個墻必須磨好,一個活要給我150元,因為同樣干兩個活,我得花干三個活時間。要讓工人做得好,必須多給錢,很難把工藝標準提升上來,不多給錢,這樣整個產業鏈條是無法形成閉環的。在工程端就是這樣的問題,大部分公司里只要出了一個省,外省業務基本虧損,因為手里都卡著幾百、幾千個工長,他們有很強的履約能力和找到工人能力,一旦去到外地,找不到這種能力,很難做真正的管理。我們認為像東易這樣的公司,隨著品牌認知提升,認知延展,流量端掌握非常牛,現在推行整裝,隨著未來發展,這是好的發展方向,當然挑戰也很多,大部分倒閉公司都是整裝公司,貪多嚼不爛。

  相國良:紅星美凱龍這樣的家裝公司還有戲嗎?

  張志中:我們認為無論是互聯網方式的顛覆,還是現在有很多在商場里開,或把家具賣到家里,從目前中國形勢來看,家居全流通鏈條賣場是一個最合適的解決方案,就是一站式的解決方案。消費者還不是很成熟,在這種時候,必須要擺到非常全的家居商品,讓用戶自我迭代、自我挑選,如果到了2.0階段,有了這么多Mall,也可以做零售型賣場,未來如果消費者知道什么是好的家居時,就可以挑選好的家居產品,甚至可以做OEM,我們就準備成一個零售賣場,核心價值還是有的,流量優勢、地理位置和品牌優勢,想做流量就做流量,想做零售也可以馬上轉型。線下解決方案不變,紅星美凱龍的地理優勢、品牌優勢依然存在。

  相國良:陳銳宸是做明源云的,在新房拓銷領域有很多先進的系統、工具等等,你如何看待這里面的創新和投資機會?

  陳銳宸:我簡單介紹一下明源云這個公司,明源云二十多年一直給開發商群體做內部管理系統,幫助房地產開發商提升自己的信息化水平,到目前為止已經服務了6000多家開發商。明源云客在國內大概覆蓋8000多個新房銷售案場,覆蓋率相當高。

  我們在看新房銷售其他一些工具、投資機會時,從明源云角度更看重的是一些SaaS公司,因為本身我們自己公司基因長期都是給開發商提供SaaS、ERP軟件上,所以我們更看重這一點。從海外角度來看,美國大的SaaS公司,市值百億美元以上的已經有很多家了,國內目前百億美元以上的只有1家。如果企業服務公司、SaaS公司在美國聚焦地產方面,也有大量的優秀公司,Compass等,國內目前聚焦在SaaS這塊的地產科技公司相對比較缺失。

  相國良:海外房產方面,黃曉丹是代表,海外房產在交易過程中創新點或解決分銷難題,你是怎么看的?

  黃曉丹:我們在做一個創新是增量市場的創造,十年前、二十年前,搜房這些公司創業主要都是本土化的市場,但2014年左右發現這個市場明顯往上走,很多用戶關注為什么不能看看別的國家的房地產項目,包括在開發商領域,最早2015年拜訪第一家開發商時,開發商完全不care你的,說你是什么樣的公司,我不需要中國市場,我也沒有海外業務。

      但是在前幾個月,尼日利亞最大的地產商主動聯系我們,進軍中國市場。大家可以想像到這個市場發生了多大的變化。在這種格局下,我們認為在跨國地產領域應該會有很大的機會,因為原來大家都在做本土,中間橋梁沒有人做,只有CBRE等五大行做這個領域,但之前信息的傳輸、數據的結構化,包括交易的結構、銷售的模式整體都是沒有的,所以我們希望能夠建立一個非常大的全球的,專門為跨國資產方去銷售到全世界或專門幫助用戶能夠投資到全世界的房產,這樣來設立一個公司,所以我們做了有路。

      而且我們也希望能夠和很多經紀人平臺,包括之前我在新加坡見新加坡最大的一家經紀公司,85%的經紀人都有興趣做跨國業務,但從哪里找房源、找客戶呢?包括底層規則誰來建立?數據底層結構化又在哪兒?支持在哪兒?交易流程誰來標準化?都是零。我們最大挑戰是做一個全新的架構,希望讓新加坡的經紀人想銷售美國房產或泰國房產都可以上有路,或者讓日本的用戶想購買泰國的不動產去養老,也可以上有路。所以我們版本很多都是多語種的,經紀人隨時可以切換,如果是印度人可以切換成當地語言,都沒有問題。對我來說,我們精力主要在這一塊。

  但是在銷售模式上,我個人還是非常看好經紀人作為銷售主體這個模型,但海外跨國市場里可能會有一個不同,它的大部分環節將有可能在線化完成,完全是有可能的。現在已經到了SPA相關協議基本做到在線簽約,包括在線提交托管,如買了之后,當地物業公司會反饋給你一個價格。我們已經做到全面在線化,所以跨國地產銷售模型的比例更多會由經紀人來完成,但是交易流程里很大一部分將會完全在線化,而不像本土的整體架構。

  相國良:王宇,氪空間前段時間在邊緣,也挺危險的,緩過來之后,現在正在醞釀今天的大事,氪空間主要是你們來投了,在共享辦公領域,你們投資氪空間、投資共享辦公是如何看待的?

  鄭王宇:我們在氪空間占比并不大,不算我們資產配置里比較重的一環。我們在整個房產領域,唯二布局就是氪空間和諸葛找房。我們在行業出事之前先遇到了麻煩,所以創始人通過各種各樣的方式,包括政策資源和圈層把這個問題解決掉了,今年處于整體盈利和現金流是不錯的狀態,所以我們把業務從原來的規模化擴張轉而收縮為現在尋求一個現金流為正的過程中,所以這兩年算是在行業里蟄伏的狀態。

  對于未來,我跟有路的CEO看法有點相同,我們今年在市場上看到的非常多有關經紀人的各種創業公司,他們做的事情都是怎樣讓經紀人的效率更高,怎樣把經紀人手上的房源信息轉化到線上平臺來,事實上我們今年主要關注點除了線上 流量本身獲取之外,如何把線下有效流量低成本轉化到線上來,形成一個更有效的流量矩陣,這是我們今年想要尋找和主要觀察的一些領域。

  相國良:在長租公寓領域,剛才老胡也演講了,老胡只說出來了長租公寓的真相,但是可以看到老胡演講里更多講了對行業的要求,對政府的要求,還是提了很多非常中肯的建議,老胡不僅是一個批評者的態度,長租和共享辦公有相通之處,老胡說在暴雷,你怎么看?

  鄭王宇:如果大家定義都相同的話,我是同意這個詞的。我們上半年確實覺得整體行業可能把過去資金鏈有效使用的問題,會有一些問題,但整個行業也是在自我進化過程中,大家都在收縮整個資金,把自己運營變得更精細化,把每個環節效率變得更高,這是在回歸正常的企業運營方式。本身這個領域還是有信心的,但是要看是在一個什么樣的區間里、什么樣的市場空間里,以及是什么樣的做法,我覺得現在是在回歸生意本質上的邏輯,我們需要政策、市場、創業者各方的努力。

  相國良:偉杰,如何看待你們賽道的一些前景?

  蘇偉杰:我覺得更多要看清楚未來大的趨勢是什么,比如今天討論貝殼、行業格局之間的事情,本質上一家牛逼的公司起來,背后一定是大勢所趨,不光是阿里、頭條,一定是大勢所趨,這個行業有些大勢還要明白背后幾個大的方向,第一我們明顯看到整個行業從賣方市場轉買方市場,毫無疑問,這是一個大勢,買方市場情況下,誰離客戶近王道,渠道跟流量離客戶近,即便到今天美國這個市場上也一樣,依然有Zillow,以及很多好的經紀公司,所以渠道和流量是未來的王道,或者第二個大的趨勢。

      第三是房產這件事情非常強線下運營,今天是互聯網技術非常好,即便有些新的技術應用,還是要更多落地到本地城市的運營里,諸葛從去年線下只有7個城市,現在是180個城市的分公司,所以落地速度非常快,核心能力是很多活繞不過去,而且核心能力越是在市場下行周期里越容易沉淀出來,所以我不關心這個賽道是什么樣子,更多是在于這個行業的趨勢是什么樣子,最終諸葛做的事情還是要更落地一些,少吹一些牛,回過來把自己的基礎打得更扎實一些,內功修煉更靠譜一些,在這個時間節點還是應該多做這樣一些事情,才是王道。

  相國良:亞平,到底現在是一個買方市場還是賣方市場,當時你問過我這個問題,你認為現在真的是買方市場了嗎?

  姚亞平:主要是市場大趨勢,以前大家并不知道房子不愁賣,回想2002、2004年時,年輕人不會急著買房子,美國年輕人不急著買房子,我為什么急著買房子,大家沒有看到中國這個增長趨勢。到今天來講,我判斷這個趨勢,比如給一個美國年輕人年終獎500萬,美國年輕人肯定不會拿這個錢買房子,肯定拿這個錢炒股票、玩、消費,給一個中國人年終獎500萬,肯定買房子。這個趨勢在中國來講,房子事實上在中國是供不應求的,問題還不夠住、還住不好。這個可能在核心城市的問題還是供不應求,就是有房子的買方市場,但三四線往下的城市不是這樣了,房子已經賣不出去了。

  相國良:大的趨勢的變化才能孕育出偉大的公司,買方市場向賣方市場,賣方市場向買方市場轉化確實是非常大的市場機遇。

  湯潯芳如何看待二手房交易的SaaS。

  湯潯芳:東方富海在房產領域投的很多,我們在二手房交易的SaaS,裝修社區、互聯網家裝公司以及一些小的家居品牌,還有供應鏈方面,我們投的比較多,另外我們還投了涂鴉這樣的公司,是智能家居方向和賽道。

  我們對于SaaS方面這樣來看待大的邏輯,當然貝殼很厲害,但也只代表了一級,整個房產交易市場還是非常區域性的交易市場,可能貝殼占了50%每個區域,剩下來二手經紀中介也需要有很強的信息化的服務,整個房產行業信息化和數據化其實是非常差的,而未來整個交易里還是沿著整個房產的未來走向是交易這條線,不能做到提升整體交易效率,無論是在獲客上還是在管理上,還是后端整個信息流和資金流的流轉上,能做得會比較多。

  很多行業SaaS我們都非常謹慎,為什么投房產行業?因為其后端變現和增值服務機會比較多,我們是這樣來看這個事情的。

  相國良:亞平,紅星美凱龍進軍經紀是非常熱點的話題,您認為紅星美凱龍干中介靠什么?

  姚亞平:離用戶近。因為我是一個隨著互聯網投資長起來的人,一開始就是投互聯網出身的,互聯網能在中國經濟漲起來很重要的原因,就是它出現時,正好處于中國絕大多數領域供大于求,用戶有選擇權。今天你們覺得現在在京東上買東西很便宜,因為有用戶,能團購,放到30年前,1985年出現電商經濟,大家團購電視機試試,有票嗎?供不應求,所有溢價能力都掌握在有供給方的手里。現在市場上整體來講,在地產領域可能處于寫字樓一部分商業物業是出現了供過于求,我如果是紅星美凱龍老板也會這么干,不僅干經紀,居然之家都開始賣菜、干超市、做餐飲、美食廣場了,所以我覺得商業物業一定程度上是過剩的。這里大家想打開各種物業,這是很大的機會。

      從這個角度來講,自如是住宅的趨勢,商業物業另類利用就是一種機會,前天投委會我就投了酒店,把原來商業物業、寫字樓改成另類應用,就有各種辦法把它的入住率能提高到130%,整個做法就很厲害,這就是對現在存量的一些利用。反過來對紅星美凱龍做經紀業務,站在那個角度上來講是他們必須做的選擇,至于行不行,如果是一個牛逼的人,當然能改掉日月換新天,敢于逆天改命運,不能用常理去揣度。

  相國良:湯潯芳,你覺得紅星美凱龍干經紀靠譜嗎?

  湯潯芳:這個問題我只能代表我個人,我覺得從財務投資角度和戰略的角度是不太一樣的角度,從財務角度來看,可能紅星干中介不一定合適,但是紅星在想什么事情,我覺得也不一定不合適。

  相國良:比如說有錢。

  湯潯芳:從交易角度來講,因為紅星現在還是在房產的后端,是裝修,但裝修前一步是要做房子交易。我在想它做中介有可能是想往前再伸一步。

  相國良:感謝各位嘉賓。如果時間允許,希望聊三個小時、四個小時,能夠講得更加盡興一點,希望以后找更好的機會,能夠深度交流。

 

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